05 Marzo 2010
IL PRIVILEGIO SPECIALE SU BENE IMMOBILE
MASSIMA:
il privilegio speciale sul bene immobile, che, ai sensi dell'art. 2775-bis c.c. assiste i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 c.c. e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti.
NOTA A SENTENZA:
La sentenza Cass. Civ. 17197/2003 rappresenta una chiara inversione di tendenza della giurisprudenza di legittimità sostenendo che il privilegio che nasce dopo l'iscrizione nei Registri immobiliari, deve adeguarsi alle regole della pubblicità immobiliare, secondo le quali la prevalenza si ricava dalla data della pubblicità medesima. Si precisa infatti che, secondo i precedenti orientamenti, il credito garantito dal privilegio immobiliare previsto dall'articolo 2775 bis c.c. prevale sul credito garantito da ipoteca iscritta sia prima che dopo la trascrizione del preliminare (fatte salve le due ipotesi disciplinate dal comma 1° dell'articolo 2775 cc).
Secondo la Suprema Corte, pertanto, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare, il conseguente credito del promissario acquirente - avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.
Alla luce di questa nuova interpretazione delle norme del codice civile, offerta dai giudici della Suprema Corte, i crediti vantati da una banca e garantiti da ipoteca prevalgono su quelli del promissario acquirente e garantiti dal privilegio immobiliare ex art. 2775 bis c.c. se l'ipoteca è stata iscritta prima della trascrizione del preliminare che dà origine alla nascita del privilegio.
Se invece l'ipoteca risulta essere stata iscritta successivamente alla trascrizione del preliminare troverà applicazione il disposto dell'articolo 2748 cc (prevalenza del privilegio speciale immobiliare sull'ipoteca) con le eccezioni contemplate 2775 bis c.c., comma secondo.
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